C'est quoi une VEFA ?

L’ achat VEFA (État Futur d’Achèvement) est une méthode d’acquisition immobilière unique et de plus en plus populaire en France. Elle permet aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier sur plan, avant même que sa construction ne soit achevée ou parfois même commencée. Cette approche, spécifique à l’immobilier neuf, offre de nombreux avantages tels que la personnalisation du logement et une sécurité renforcée de l’investissement, mais comporte aussi certaines particularités et risques qu’il est essentiel de comprendre. Dans cet article, nous allons explorer en profondeur tous les aspects de l’achat en VEFA, depuis sa définition jusqu’aux aspects financiers (avantages et inconvénients), en passant par les garanties, les étapes clés du processus et les pièges à éviter. Que vous soyez un primo-accédant, un investisseur ou simplement curieux de comprendre ce mode d’achat immobilier, ce guide complet vous fournira toutes les informations nécessaires pour appréhender la VEFA dans sa globalité.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La VEFA (État Futur d’Achèvement, communément appelée VEFA ou « achat sur plan ») est un contrat immobilier régi par la loi du 3 janvier 1967 et le décret du 22 décembre 1967. Elle se définit comme une transaction immobilière par laquelle un acheteur acquiert un bien immobilier qui n’existe pas encore dans sa forme finale au moment de la signature du contrat.

Dans le cadre d’une VEFA, le vendeur, généralement un promoteur immobilier, s’engage à construire un immeuble (appartement ou maison individuelle) dans un délai déterminé. De son côté, l’acheteur s’engage à payer le prix de ce bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier prévu par la loi (dont un dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation).

La particularité de la VEFA réside dans le fait que le transfert de propriété s’opère au fur et à mesure de la construction. Ainsi, l’acheteur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature de l’acte (ou contrat définitif), puis des éléments de la construction au fur et à mesure de leur exécution.

Les acteurs clés dans un processus d’achat en VEFA

Plusieurs acteurs jouent un rôle fondamental dans une transaction VEFA :

Le promoteur immobilier : C’est l’acteur principal de la VEFA. Il conçoit le projet, obtient les autorisations nécessaires, finance et supervise la construction. Il est responsable de la construction du bien conformément aux spécifications du contrat.

L’acheteur : Il s’engage à acquérir le bien avant sa construction et à en payer le prix selon l’échéancier convenu. Il bénéficie de protections légales spécifiques à la VEFA.

Le notaire : Son rôle est crucial. Le notaire authentifie l’acte ou contrat définitif, vérifie la régularité de la transaction, s’assure que toutes les conditions légales sont remplies et gère le transfert de propriété. L’achat et donc la vente en l’état futur d’achèvement VEFA bénéficie de frais de notaire réduits et parfois même offert par le promoteur dans le cadre de promotion ou d’incitation à l’achat (frais de notaire réduits, frais de notaire offerts).

Les banques : Elles interviennent pour financer l’achat, avec des modalités spécifiques à la VEFA, notamment en ce qui concerne le déblocage progressif des fonds.

Les assureurs : Ils fournissent les garanties nécessaires, notamment la GFA, obligatoire dans le cadre d’une VEFA.

Les architectes et entreprises de construction : Bien qu’ils n’aient pas de lien direct avec l’acheteur, leur travail est essentiel pour la réalisation du projet conformément aux plans et aux normes en vigueur.

Le bureau de contrôle : Il vérifie la conformité de la construction et de chaque logement ou appartement aux normes et réglementations en vigueur.

Un logement personnalisable

L’un des principaux atouts de la VEFA est la possibilité de personnaliser son logement. Contrairement à l’achat dans l’ancien, l’acquéreur a souvent l’opportunité de choisir certains aspects de son futur logement :

• Les finitions intérieures (carrelage, parquet, peintures)
• Les équipements de la cuisine et de la salle de bain
• Parfois, la disposition des cloisons (dans la limite du possible)

Cette flexibilité permet à l’acheteur d’adapter le logement à ses goûts et besoins spécifiques, sans avoir à entreprendre de travaux après l’achat ou en accord avec le vendeur. Cependant, il est important de noter que les options de personnalisation varient selon les promoteurs et les programmes immobiliers.

Les garanties spécifiques à la VEFA

L’achat en VEFA bénéficie de garanties renforcées, offrant une protection accrue à l’acheteur :

La GFA (garantie financière d’achèvement) : Elle assure que la construction sera terminée, même en cas de défaillance du promoteur. C’est une sécurité majeure pour l’acheteur.

La garantie de parfait achèvement : elle offre une sécurité immédiate après l’emménagement. Durant les 12 mois suivant la remise des clés, l’acquéreur peut signaler tout problème, visible ou non lors de la réception, et exiger du promoteur qu’il y remédie. Cette garantie couvre aussi bien les défauts mineurs que les problèmes plus importants, assurant ainsi un logement conforme aux attentes de l’acheteur.

La garantie biennale : Elle prolonge cette protection sur une période de deux ans, mais se concentre spécifiquement sur les équipements amovibles du logement. Elle assure le bon fonctionnement d’éléments tels que les systèmes de chauffage, la plomberie ou les volets roulants. Si ces équipements présentent des dysfonctionnements dans les deux ans suivant la livraison, le promoteur est tenu de les réparer ou de les remplacer.

La garantie décennale : Elle offre une protection à long terme contre les défauts structurels majeurs. Pendant une décennie après la réception du bien, cette garantie couvre les problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la construction ou rendre le logement inhabitable. Elle englobe des éléments tels que les fondations, la toiture ou l’étanchéité, assurant ainsi la pérennité de l’investissement de l’acheteur.

Les incitations fiscales et aides disponibles

L’achat en VEFA peut ouvrir droit à certains avantages fiscaux et aides financières :

Le dispositif Pinel : Pour les investisseurs, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location du bien à un loyer plafonné ; attention ce dispositif se termine le 31 décembre 2024, pour le moment, il n’est pas remplacé ni prolongé.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : Les primo-accédants peuvent bénéficier de ce prêt sans intérêts pour financer une partie de leur achat en VEFA, sous conditions de ressources.

La TVA réduite : Dans certaines zones, notamment les quartiers prioritaires de la politique de la ville, l’achat en VEFA peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5%.

Les aides locales : Certaines collectivités proposent des aides spécifiques pour l’accession à la propriété dans le neuf.

Les frais de notaire : La VEFA offre l’avantage de coûts notariés en réduisant ses coûts. Lors de l’achat d’un appartement, les frais de notaire font généralement partie des coûts globaux et peuvent varier entre 7 % et 8 %. Lors de l’achat d’un nouveau logement en VEFA, les frais de notaire de ce bien ne sont que de 2 à 3%.

La signature du contrat de réservation

Le processus d’achat en VEFA débute généralement par la signature d’un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire. Ce document est essentiel car il :

• Décrit le bien (surface, étage, orientation, annexes…)
• Indique le prix de vente et les conditions de paiement liées à cette vente (dans la majorité des cas assorti du paiement d’un dépôt de garantie)
• Précise la date prévisionnelle de remise des clés
• Énumère les conditions suspensives (obtention du permis de construire, du prêt bancaire…)

Après la signature, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut se désister sans frais.

Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées, l’acte de vente définitif (ou contrat de vente définitif) est signé chez le notaire. C’est à ce moment que l’acheteur devient officiellement propriétaire de son logement en construction. Le contrat de vente en VEFA doit obligatoirement contenir :

• - La description précise du logement et de ses annexes
• - Le prix et les modalités de paiement
• - Le délai de livraison
• - La garantie d’achèvement
• - Les plans du logement et une notice descriptive des travaux

L’échelonnement des paiements

Le paiement du prix se fait progressivement, selon un échéancier défini par la loi, en fonction de l’avancement des travaux :

• Un dépôt de garantie : 
• - 35% à l’achèvement des fondations
• - 70% à la mise hors d’eau (toiture posée)
• - 95% à l’achèvement des travaux
• - 5% à la livraison du logement neuf

Cet échelonnement permet à l’acheteur de ne pas avoir à débourser la totalité du prix dès le début, ce qui peut faciliter le financement.

La livraison et la prise de possession

La livraison du logement est une étape essentielle. Elle comprend :

La visite de pré-livraison : Elle permet de repérer d’éventuels défauts avant la livraison officielle du logement.

La livraison proprement dite : Un procès-verbal de livraison est établi, sur lequel l’acheteur peut noter des réserves si nécessaire.

La remise des clés du logement : Elle marque le transfert définitif de la propriété et le début de la période de garantie.

La levée des réserves : Le promoteur doit corriger les défauts notés dans un délai raisonnable.

Garantie de parfait achèvement

Cette garantie, d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le propriétaire, qu’ils soient apparents ou non lors de la réception. Elle couvre :

• Les défauts de conformité
• Les malfaçons
• Les désordres apparents ou cachés

Il est important de signaler tout problème par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) dans ce délai d’un an.

Garantie biennale et décennale

La garantie biennale couvre pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement du logement dissociables du bâtiment (volets, robinetterie, etc.).

La garantie décennale (obligatoire et souscrite par les constructeurs) protège pendant dix ans contre :

• Les vices ou dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage
• Les défauts qui rendent le logement impropre à sa destination

Garantie d’achèvement et de remboursement

Elle est obligatoire dans toute VEFA. Elle assure que la construction sera terminée même en cas de défaillance du promoteur à honorer son contrat. Elle peut prendre deux formes :

• La garantie extrinsèque : un établissement financier s’engage à finir les travaux en cas de défaillance du promoteur.
• La garantie intrinsèque : le promoteur justifie de fonds suffisants pour achever les travaux.

Les options de prêt immobilier

Le financement d’un achat en VEFA présente des particularités :

1. Le déblocage progressif des fonds : La banque libère les fonds par tranches, selon l’échéancier des paiements.
2. Les intérêts intercalaires : Ce sont les intérêts dus sur les sommes débloquées avant la livraison du logement.
3. Le différé de remboursement : Il est souvent possible de ne commencer à rembourser le capital qu’à la livraison du bien.

Les banques proposent généralement des prêts spécifiques pour la VEFA, adaptés à ces particularités.

Anticiper les potentiels retards de livraison

Les retards de livraison sont un risque à prendre en compte dans un achat en VEFA. Pour se protéger :

• Vérifiez les clauses du contrat relatives aux délais et aux pénalités en cas de retard.
• Prévoyez une solution de logement temporaire en cas de retard.
• Gardez à l’esprit que certains retards peuvent être justifiés (intempéries, faillite d’un sous-traitant…).

Comprendre les modifications du projet initial

Des modifications mineures peuvent intervenir entre le projet initial et la réalisation finale. Pour éviter les mauvaises surprises :

• Lisez attentivement la notice descriptive et les plans.
• Comprenez l’étendue des modifications possibles selon le contrat.
• Visitez régulièrement le chantier si possible.

Vérifier la solvabilité du promoteur immobilier

Avant de s’engager, il est nécessaire de vérifier la solidité financière et la réputation du promoteur :

• Recherchez des informations sur les précédents projets du promoteur.
• Vérifiez sa santé financière (vous pouvez demander un extrait Kbis).
• Assurez-vous qu’il dispose bien d’une garantie financière d’achèvement.

En conclusion, l’achat en VEFA offre de nombreux avantages, notamment la possibilité d’acquérir un logement neuf, personnalisable et aux normes les plus récentes. Cependant, il nécessite une bonne compréhension du processus et une vigilance particulière à chaque étape. Les garanties légales offrent une protection importante, mais il est essentiel de bien s’informer et de se faire accompagner par des professionnels (notaire, avocat) si nécessaire. Bien préparé, l’achat en VEFA peut être une excellente opportunité pour concrétiser son projet.